Tại Tp.HCM, thị trường căn hộ cao cấp chững lại sau một thời gian phát triển ồ ạt, nguồn cung mới hạn chế, giao dịch èo uột, trong khi phân khúc căn hộ tầm trung đang “hâm nóng” thị trường.
Nhà đầu tư bán lỗ căn hộ cao cấp
Trên thị trường BĐS Tp.HCM, căn hộ cao cấp từng có tốc độ "tăng trưởng thần kỳ" và chiếm phần lớn trong rổ hàng hóa. Theo JLL Việt Nam, nếu phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 10% rổ hàng hóa trên thị trường trong các năm 2011-2014, thì con số này đã chạm ngưỡng 44% vào nửa đầu năm 2016. Nhưng từ nửa cuối năm 2016, phân khúc này bất ngờ suy thoái rõ nét, nguồn cung mới khá hạn chế, các doanh nghiệp tập trung xử lý hàng tồn, trong khi môi giới tích cực rao bán “cắt lỗ”.
Như dự án Diamond Island, The EverRich Infinity… thanh khoản không mấy khả quan dù vẫn đang được chủ đầu tư tích cực đẩy hàng tồn. Thậm chí, có những dự án "bán hoài không hết" hàng như dự án The GoldView của TNR Holdings Việt Nam. Gần 3 năm nay, chủ đầu tư vẫn miệt mài bán hàng dù dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường Bến Vân Đồn, cận kề khu phố tài chính lớn nhất Tp.HCM...
Giới chuyên môn nhận định, tình trạng rao bán gấp, cắt lỗ càng tăng nhiệt khi áp lực ra hàng của nhà đầu tư càng lớn. Trong thời gian gần đây, The GoldView, Gateway Thảo Điền, The EverRich Infinity, Millennium… là những dự án có lượng thông tin rao bán lỗ nhiều nhất trên thị trường.
Thực tế, từ cuối năm 2016 đến nay chỉ có Tập đoàn Novaland tung dự án căn hộ cao cấp mới (dự án căn hộ Victoria Village) ra thị trường. Nguồn cung căn hộ cao cấp sụt giảm là do thị trường thứ cấp giảm tính thanh khoản, tỷ lệ sinh lời thấp, chủ đầu tư phải chậm lại, quan sát thị trường để đưa ra những kế hoạch tiếp theo. Đồng thời, sức cạnh tranh trên thị trường cho thuê sẽ ngày càng khốc liệt với hàng chục ngàn căn hộ cao cấp đã và sắp bàn giao. Cung vượt cầu sẽ khiến giá cho thuê giảm xuống, nhà đầu tư phải bán "cắt lỗ" để chuyển kênh đầu tư.
Nguồn cung căn hộ cao cấp sụt giảm rõ rệt
Phân khúc bình dân “hâm nóng” thị trường
Trái với cảnh "chợ chiều" ở căn hộ cao cấp, phân khúc bình dân đang có dấu hiệu trở lại, hứa hẹn "hâm nóng" thị trường.
Các chuyên gia thuộc Bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty BĐS Danh Khôi Á Châu (DKRA) nhận định, nguồn cung thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu trong năm 2016, các dự án căn hộ trung - cao cấp chiếm đến gần 70% nguồn cung, thì đến quý I/2017, các dự án căn hộ bình dân chiếm khoảng 45%, mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.
Tổng Giám đốc DKRA Phạm Lâm nhận định: "Sự chuyển dịch phân khúc từ trung - cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Nếu như năm 2016, thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì đến quý I/2017, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 50%".
Thực tế từ đầu năm đến nay, hầu hết những dự án "vừa túi tiền" đều có tỷ lệ hấp thụ khá cao khi tung ra thị trường. Chẳng hạn như dự án Saigon Gateway do Đất Xanh Miền Nam phát triển. Dự án nằm ở mặt tiền đường Song Hành - Xa Lộ Hà Nội với nhiều tiện ích như khu thể thao, khu thương mại, hồ bơi, công viên, shophouse, khu vui chơi trẻ em… và có giá bán từ 1,15 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.
Trong khi đó, tại phía Tây Tp.HCM, một loạt dự án được tung ra trong quý I đều có sức thanh khoản cực tốt. Điển hình như căn hộ Tecco Town của Công ty CP Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (Tecco), Toky Tower của Danh Khôi Việt. Đặc biệt, với giá bán khoảng từ 1,1 tỷ đồng/căn, 2 dự án Moonlight Boulevard và Moonlight Park View của Hưng Thịnh Corp đã “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán.
Theo Giám đốc Kinh doanh Công ty BĐS Danh Khôi (DKR), ông Dương Minh Tiến, phân khúc bình dân trở lại cho thấy thị trường đang có dấu hiệu "tự điều chỉnh" để phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Thực tế, trong thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh bằng việc tung ra thị trường một loạt dự án căn hộ có giá bán từ 1-1,5 tỷ đồng/căn. Lượng căn hộ này sẽ góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở bình dân hiện nay và khắc phục tỷ lệ chênh lệch cung - cầu.
Ông Tiến nhận định: “Sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của các chủ đầu tư có thể coi là việc "tự điều chỉnh" của thị trường nhằm hướng tới nhu cầu thực của khách hàng. Khi thị trường tự điều chỉnh, những người đã tiết kiệm được khoảng 500 triệu đồng trở lên và mỗi tháng có khả năng tiết kiệm khoảng trên dưới 10 triệu đồng vẫn có cơ hội mua nhà".
Chuyên gia nhận định: Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) nhận định, do còn vướng những "điểm nghẽn" cố hữu như chính sách tín dụng, tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính... thị trường BĐS vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Ông Châu cho biết, thị trường BĐS đã phục hồi và tăng trưởng trở lại sau thời gian bị khủng hoảng, đóng băng. Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm 2016 đến nay, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại, phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang có sự sụt giảm rõ nét nhất thể hiện ở lượng giao dịch thành công đã giảm 1/3 so với quý I/2016. Nhìn toàn cục, thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn rủi ro mà điển hình là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiên về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) và nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng đổ vào thị trường BĐS rất lớn và có xu hướng lệch về phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Thị trường BĐS hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng chưa có cơ chế tạo nguồn vốn tín dụng phù hợp. Theo chúng tôi, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tính lãi suất cho vay trung hạn trong 15-20 năm để hỗ trợ người mua căn nhà đầu tiên là nhà vừa túi tiền, cũng như tạo điều kiện để phân khúc BĐS quan trọng này phát triển bền vững. Số lượng nhà đầu tư thứ cấp gia tăng. Tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp ở riêng phân khúc BĐS cao cấp lên đến hơn 60%. Cùng với đó là hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền... Khi thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền (chiếm 2/3 lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý I/2017) có tính thanh khoản cao, thì cung không đủ cầu. |
